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Consejos prácticos para celebrar contratos de arrendamiento.

07/09/2006

El contrato de arrendamiento es aquel por el que una de las partes, llamada arrendador (propietario del inmueble, usufructuario o apoderado) se obliga a permitir el uso de su finca, local o apartamento a otra persona, el arrendatario (persona que toma el inmueble o inquilino) que se compromete a satisfacerle una renta periódica pactada con anterioridad . Este tipo de contratos ya se regularon en el año 1964 y posteriormente en 1985. De hecho, muchos de ellos siguen siendo vigentes y de ellos se derivan también muchas situaciones jurídicas a las que habrá que aplicar una u otra ley según el momento en que se celebrara el contrato. En esta breve guía planteamos algunas cuestiones relacionadas con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

Se puede pactar un contrato verbal

Sí, siempre y cuando así lo deseen ambas partes. Aunque recomendamos encarecidamente realizarlo por escrito.

Qué contenido ha de tener un contrato de arrendamiento escrito

Lugar y fecha en la que se lee y firma el contrato

Reunidos: Identidad de las partes arrendador y arrendatario (con todos sus datos personales)

Manifiestan: Objeto del contrato. Identificación de la finca arrendada y detalle (ubicación, tamaño, distribución, etc)

Pactan: Todos los acuerdos y condiciones del arrendamiento

Duración del pacto

Renta inicial

Revisión anual de renta

Fianza

Destino: Uso al que se dedica la vivienda

Cláusula de conservación

Gastos e impuestos

Reparaciones

Cualquier otra cláusula que se considere de interés

Qué deben verificar las partes antes de la firma del contrato

El arrendatario debería comprobar la titularidad registral de la vivienda y si está sometida a algún régimen de Protección Oficial

Comprobar estado del inmueble y mobiliario si lo hubiera

El arrendador debería comprobar la solvencia del arrendatario

Obviamente se recomienda leer atentamente todas las cláusulas del contrato antes de firmarlo

Cuál debe de ser la duración mínima

La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte. No obstante, en los contratos de duración inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años. Si en el contrato no se establece duración se entenderá que es por un año pudiendo prorrogarlo hasta cinco años.

Cómo se pacta la renta a pagar

Será acordada libremente a no ser que la vivienda objeto del alquiler sea una vivienda de protección oficial, en cuyo caso la renta viene tasada por la Administración. Normalmente el pago de la renta se realizará con periodicidad mensual durante la primera semana del mes, salvo que se pacte otra cosa. El arrendador está obligado a entregar un recibo del pago, pudiendo también utilizar el arrendatario aquellos procedimientos de pago (transferencia, ingreso en cuenta, etc) para justificar el pago.

Podemos actualizar la renta anualmente

Durante los 5 primeros años la renta pactada en el contrato podrá ser actualizada anualmente en función de la variación porcentual del IPC (índice de precios al consumo).

Es obligatorio estipular una fianza a la hora de firmar el contrato

Sí. La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta. El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En todo caso, además de la fianza en metálico, se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc.

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